Архив метки: Лайфхак

Лайфхак от «Метриум»: Топ-5 ошибок при досрочном погашении ипотеки

Россияне оформляют ипотеку в среднем на 20 лет, и стараются ее закрывать раньше срока. Сразу это сделать получается далеко не у всех, поэтому чаще всего заемщики прибегают к механизму частичного досрочного погашения. Однако здесь есть множество нюансов, не зная которых, можно допустить ряд ошибок. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о наиболее распространенных из них.

Ошибка №1. Не уведомлять банк о досрочном погашении

Планируя внесение внеочередного ипотечного платежа, нужно обязательно известить об этом кредитную организацию. Если этого не сделать, а привычным способом положить лишние деньги на счет, банк просто спишет из этих средств обычную ежемесячную сумму, а оставшаяся так и останется там до следующего платежа. Чтобы внесенные деньги пошли именно на досрочное погашение, нужно оформить заявку. Это можно сделать как через личный кабинет мобильного приложения, так и написав заявление в любом офисе банка. В конце концов, из-за санкций приложения ряда кредитных организаций могут работать не вполне корректно.

Ошибка №2. Неправильный расчет суммы и даты внесения

Максимальную сумму досрочного погашения никто не ограничивает, но минимальные лимиты устанавливают практически все банки. Например, в ВТБ досрочный платеж должен быть не меньше суммы процентов, которые вы должны заплатить в текущем месяце.

Допустим, каждый расчетный период в первых числах вы платите по кредиту 30 тыс. рублей, часть из которых идет на погашение основного долга, а остальное – на погашение процентов. В конце декабря вы получаете годовую премию и решаете частично досрочно выплатить кредит, внеся 50 тыс. рублей на свой ипотечный счет. Как вы полагаете, какую сумму банк вам зачтет? Из поступивших денег он в первую очередь спишет проценты, которые успели набежать с 1 по 25 декабря, и только потом направит оставшуюся сумму на погашение тела кредита. То есть по факту кредитная организация проведет досрочное погашение не на ту сумму, которую вы запланировали, а на 50 тыс. рублей минус проценты от них по состоянию на текущую дату списания. А вот если вы внесете те же 50 тысяч в дату ежемесячного платежа (например, в первый рабочий день января), то вся эта сумма уйдет на уменьшение тела кредита, уже без процентов.

Поэтому перед досрочным погашением всегда заранее выясняйте в банке и детали процедуры, и требования к минимальному досрочному платежу. Есть еще один важный момент. Досрочное погашение не отменяет платежа по графику, поэтому не забудьте проследить, чтобы в дату планового погашения на счете были деньги, необходимые для списания ежемесячной суммы.

 

Ошибка №3. Копить для досрочного погашения крупную сумму

Заемщики часто стараются накопить средства, чтобы сразу оплатить внушительную часть задолженности. Такой подход ошибочен, так как экономия при этом окажется незначительной.

Сейчас подавляющее большинство ипотечных кредитов предполагают аннуитетные платежи, и у них есть свои особенности, выгодные для банка. То есть в начале срока кредита в основном идет выплата процентов по нему, и только потом – сумма основного долга. Поэтому чем продолжительнее срок погашения, тем больше начисляется процентов. Не нужно ждать, пока накопится достаточно большая сумма, чтобы внести ее на досрочное погашение кредита: даже мелкие суммы в размере, например, 5 тысяч регулярно вносить выгоднее. Тем более что банк не вправе вас ограничивать в количестве досрочных платежей – это можно делать хоть каждый месяц.

Ошибка №4. Выбирать уменьшение размера вместо сокращения срока в начале платежей  

При подаче заявки на частичное погашение банки предлагают выбрать, что будет меняться в вашей кредитной истории после списания – срок кредита или размер ежемесячного платежа. Можно при каждом погашении выбирать один и тот же вариант либо чередовать их.

Более выгоден первый, а второй уместно выбирать, только если вы испытываете в данный момент финансовые трудности или ваше материальное положение пока нестабильно (но при таком раскладе лучше вообще повременить с досрочным погашением). Поскольку ежемесячная сумма, которую вы платите банку, состоит из части основного долга и начисленных процентов, в графике можно увидеть, что в первые годы ежемесячный платеж практически целиком идет на погашение только одних процентов.

Например, вы взяли ипотеку на 5 млн рублей сроком на 20 лет под 8% годовых. Ежемесячный платеж составит 41 822 рубля. В первый год примерно 33 тыс. рублей из этой суммы будет уходить на уплату процентов и только 8 000-9 000 рублей – на погашение самого кредита. Таким образом, остаток вашего долга почти не будет уменьшаться в первые 11 лет, и только после этого пропорция изменится в пользу суммы, направляемой на погашение основного долга. А внося дополнительные 10 тыс. рублей и выбирая уменьшение срока кредита, вы существенно сократите и сумму переплаты, и продолжительность ипотеки (с 20 до 13 лет).

Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита: чем он ближе к концу, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно, поскольку проценты вы уже банку выплатили.

Ошибка №5. Неправильное оформление полного досрочного погашения остатка кредита

Допустим, вы остались банку должны символическую сумму в размере 60 тыс. рублей, которые укладываются в два месяца ежемесячных платежей. И тут близится срок очередного страхового взноса, после невнесения которого банк по условиям договора поднимет вам ипотечную ставку. И вы решаете, чтобы этого не допустить, выплатить 60 тысяч досрочно и полностью закрыть ипотеку. В этом случае лучше не полагаться на заявку в мобильном приложении и лично приехать в банк, чтобы, во-первых, указать в заявлении, что вы окончательно закрываете кредит, и во-вторых, попросить рассчитать полную сумму задолженности, чтобы это осуществить вплоть до копеек.

При самостоятельных подсчетах можно легко ошибиться, так как нужно учитывать не только остаток долга, но и сумму процентов за текущий месяц, которая набежит к указанной вами дате полного досрочного погашения. Если вы внесете недостаточный для закрытия долга платеж, банк продолжит начислять вам проценты, а вы будете даже не в курсе этой просрочки. Заодно запросите в банке справку о том, что ипотека вами полностью погашена, и закладную на квартиру, если она оформлялась при заключении договора (это лучше уточнить на месте). Данные документы понадобятся для того, чтобы снять залог с квартиры (это можно сделать в МФЦ по месту регистрации).

«Чтобы избежать форс-мажорных ситуаций, вызванных ошибками при досрочном выполнении своих обязательств перед банком, желательно иметь резервный капитал, – советует Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум». – Самые разные обстоятельства способны спровоцировать проблемы с дальнейшим погашением займа: увольнение с работы, внезапная болезнь, резкое сокращение дохода. Между тем неожиданные финансовые проблемы не предполагают освобождения от выплат по кредиту, и при несвоевременном внесении очередных платежей банки будут начислять вам пени и штрафы. В итоге никакой пользы от выполненного ранее частичного досрочного погашения вы не получите. Всегда помните про финансовую подушку безопасности». фото: Лайфхак от «Метриум»: Топ-5 ошибок при досрочном погашении ипотеки

Лайфхак от «СМУ-6 Инвестиции»: Жилье в Москве для студента – купить или арендовать?

По данным МИРЭА, в 2021 году в столичных ВУЗах обучалось почти 740 тыс. студентов. Как минимум 40% из них вынуждены тем или иным способом решать квартирный вопрос. Эксперты «СМУ-6 Инвестиции» рассказывают о том, что лучше – купить или арендовать жилье для студента.

Почему не общежитие?

Самый простой и на первый взгляд очевидный способ получить квадратные метры – заселиться в общежитие. На это могут рассчитывать не только иногородние и иностранные учащиеся. Нередко в общежитие переезжают те студенты, кому далеко ездить до университета или кто хочет начать самостоятельную жизнь.

Но на самом деле все не так просто. Количество мест в общежитиях существенно меньше, чем число претендующих на них студентов. Строительство новых корпусов требует серьезных материальных и временных ресурсов: у частных ВУЗов их зачастую нет, а для государственных процесс согласования может затянуться надолго. Поэтому немало учащихся вынуждены снимать квартиры или вместе с родителями приобретать недвижимость. 

Аренда квартиры

Аренда квартиры или апартамента – распространенный способ решения жилищного вопроса у студентов. Порядка 25-30% нанимателей студий и однокомнатных квартир в спальных районах, особенно недалеко от крупных ВУЗов, именно учащиеся.

Преимущество аренды – она не ограничивает мобильность студента. Например, если он переходит в другой ВУЗ или уезжает на стажировку, то достаточно расторгнуть договор и забрать вещи (их у студента не так много), которые можно отправить домой или разместить в сити-боксе.

Однако это нивелируется главным минусом найма жилья – по сути, это вложения «в никуда». За четыре года (срок обучения в бакалавриате) аренда однокомнатной квартиры в обычном спальном районе столицы обойдется примерно в 1,5 млн рублей, за шесть лет (длительность учебы в магистратуре) – почти 2,5 млн рублей. И это без учета возможного увеличения арендной платы собственником недвижимости.

Кроме того, наниматели находятся в зависимости от условий владельца квартиры. Это касается, к примеру, возможности завести домашнее животное или проживать с маленькими детьми.   

Покупка жилья

Другой способ решить жилищный вопрос студента – покупка недвижимости. Чаще всего для этих целей выбирают компактные варианты – студии и однокомнатные квартиры или апартаменты, в том числе евроформата. В некоторых случаях они приобретаются родителями «на вырост», пока ребенок еще учится в школе.

Покупка квартиры или апартамента в столице для студента позволит решить сразу несколько задач. Бесспорно, главный из них – обеспечение жильем учащегося. Также в этом случае семья получает надежный актив, стоимость которого со временем только увеличится. При необходимости квартиру или апартаменты можно продать: на динамичном столичном рынке недвижимости это не займет много времени.

 

Что выгоднее?

Предположим, студент и его родители рассматривают покупку или аренду недвижимости в районе Бибирево. Это комфортный спальный район, где отсутствуют промышленные предприятия, регулярно проводится благоустройство общественных пространств, а также есть несколько крупных зеленых зон. Кроме того, путь до некоторых расположенных на северо-востоке столицы ВУЗов, (один из корпусов МФЮА, АСОУ) займет не более получаса.

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в типовом спальном районе Москвы (к примеру, Бибирево) в августе 2022 года составила порядка 35,6 тыс. рублей. Скорее всего, это будет вариант площадью около 30 кв. м в одном из панельных домов, построенных в восьмидесятые или девяностые годы.

Благодаря субсидированным ипотечным программам покупка недвижимости может быть выгоднее аренды. Например, в апарт-комплексе комфорт-класса Clementine действует специальная программа с Банком ДОМ.РФ: ставка – 2,5% на весь срок кредита (до 30 лет), первоначальный взнос – от 15%, лимит – до 50 млн рублей. В этом случае при покупке самого доступного апартамента в проекте (студия площадью 20,6 кв. м за 4,3 млн рублей) первоначальный взнос составит 645 тыс. рублей, а ежемесячный платеж – 19 тыс. рублей.

«За последние несколько лет наметился тренд, когда компактные квартиры и апартаменты приобретаются все чаще именно для студентов, – резюмирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – И это более перспективный вариант, чем аренда. Во-первых, решается квартирный вопрос, и молодой человек получает возможность начать самостоятельную жизнь. Во-вторых, недвижимость представляет собой надежный и ликвидный актив, которым можно пользоваться по своему усмотрению».

фото: Лайфхак от «СМУ-6 Инвестиции»: Жилье в Москве для студента – купить или арендовать?